Günümüzde ortaya çıkan Covid-19 pandemisinin ve ekonomik krizin de etkisiyle taşınmaz sahipleri kiralananda bulunan kiracıları çıkartmak istemektedirler. Kiralananın tahliyesinin ise hangi usulle yapılması gerektiği taraflar açısından önem arz eden bir konu olmaktadır. Bununla birlikte daha güçlü durumda bulunan taşınmaz sahiplerinin, kiracıların haklarını gasp etmesinin de önüne geçilmesi gerekmektedir. İşte tüm bu nedenlerle tarafların talebi ve menfaatlerinin korunması için Kanun taşınmaz sahiplerine kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davası açma imkanı sunmuştur.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir ?
Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerini sona erdirme yöntemlerinden birisi tahliye davası açılmasıdır. Tahliye davası; kiraya verenin kiraya verdiği taşınmazdan, kiracının kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için açmış olduğu davadır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir ?
Kiralananın tahliyesi davası şu sebeplerle açılabilmektedir: İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ( kendisi, eşi ve çocukları için),Taşınmazı medeni kanun hükümleri sonucu elde eden kişilerin kendisi, eşi ve çocukları için mesken veya işyeri olarak kullanma amaçlı tahliye davası vb.
Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi kiraya verenin ihtiyacı ile yeni malikin ihtiyacı gereği olmak üzere ikiye ayrılmış olup buna ilişkin şartlar TBK m.350 ve 351’de düzenlenmiştir:
-TBK m.350’de” – Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
-TBK m.351’de “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Buna göre kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için kiralayanın bir gereksiniminin ortaya çıkması ve ihtiyaç iddiasının samimi olması gerekmektedir. Örneklendirecek olursak: Mesela kızınız evleniyor ve kirada bulunan taşınmazınızda oturabilmesi için tahliye davası açacaksınız. Kızınızın nişan resimleri, başkaca kirada taşınmazınızın bulunmadığına dair belgeniz, deliliniz, başkaca kirada taşınmazınız olsa bile bu taşınmazın uygun olduğuna dair belge ve delilleriniz, evlilik tarihi alınmış ise buna ilişkin belge vb. gibi deliller ihtiyaç iddiasının samimiyetine esas teşkil eder.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Süreç Nasıl İşliyor?
Öncelikle bu sürecin avukatla takip edilmesinin daha sağlıklı olacağını beyan ediyoruz. TBK m.350 hükmünde yer alan tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde görülmektedir. TBK m.351’de yer alan tahliye davalarında ise taşınmazı iktisap eden önce taşınmazı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek durumu bildirir, 6 ay sonra da tahliye davasını açabilmektedir. Bu tahliye davaları da Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Sonuçları Nelerdir?
Tahliye davası sonucunda mahkeme tarafından davanın kabulüne ve kiracının tahliyesi yönünde karar vermesi halinde kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkemenin vermiş olduğu ilam ile birlikte icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilecektir.
Taşınmazın tahliyesi yönünde verilmiş bir karar, taşınmazın ayni haklarına dair hüküm olmadığından karar kesinleşmeden icra takibine konulabilecektir. Kiracı, ilamlı icra takibine karşı itiraz ederek icra takibini durduramayacaktır. Bu nedenle karar sonrası takibe karşı ancak tehir-i icra yoluna başvurulabileceği kanaatindeyiz.
Avukat Aliye Ayşe AHI | Alkan Hukuk Bürosu
Avukat | Hukuk Bürosu | Danışman
